遺言の相談:司法書士・行政書士盛武晴明・倉敷市、児島、玉島、水島

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借家の原状回復

 賃借人は、賃貸借契約の終了に伴い建物を家主に返却する際、原状回復義務を負います。借家の場合、借地借家法に該当する規定があれば、そちらが優先され、住んでいた借主にとって不利な内容の契約は借地借家法にて無効とされます。

 国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧する」ことと定められています。

 原状回復義務の範囲としては、既存部分の復旧に可能な限り限定し、その補修工事が可能な最低限度の施工単位を基本とするよう示されています。

 また、同ガイドラインでは、通常損耗補修特約について、有効とされるには①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること、③賃借人が特約によって義務負担の意思表示をしていることが必要とされています。

 そして、ハウスクリーニング、クロス張り替え、襖や障子を張り替えるなどのものは賃借人が負担すべきではないと考えられていますが、費用を負担するとしても賃借人の通常の使用を超えた使用による損耗に限られます。

 しかし、契約書にクリーニング代金は賃借人の負担とするとの特約が明記されていたとして、この特約が有効とされるかどうかは借家契約締結の際に説明がなされているかどうか、賃借人に負担が重過ぎないかなどケースによって有効とされることがあるようです。

 なお、特別損耗の立証責任は賃貸人にあるため、賃借人としては入居時の写真など無くても争える可能性があります。

 また、賃借人が亡くなった後、賃借権自体と家財は相続人に相続されますが、相続人の所在が分からない場合、残置物の処理や賃貸借契約の解除が困難となることから、賃貸人が部屋を貸してくれないというケースがあります。

 そこで、死後事務委任契約の活用や国土交通省、法務省から契約条項のモデルが策定されています。

 

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